Bauunternehmen finden und richtig prüfen

Bauunternehmen, Bauträger und Generalunternehmer abgrenzen

Die drei Begriffe werden häufig vermischt, unterscheiden sich aber in Vertrag, Eigentum und Kostenkontrolle grundlegend. Ein Bauunternehmen im engeren Sinn erbringt Bauleistungen auf einem Grundstück, das Ihnen bereits gehört. Je nach Beauftragung übernimmt es einzelne Gewerke wie den Rohbau oder – als Generalunternehmer – das gesamte Haus. Der Generalunternehmer ist damit keine eigene Firmenform, sondern eine Rolle: Ein Betrieb bündelt alle Gewerke, bleibt einziger Vertragspartner und garantiert einen Festpreis für die vereinbarte Leistung. Der Bauträger hingegen entwickelt ein eigenes Bauprojekt, kauft das Grundstück selbst und verkauft Ihnen Haus und Grundstück als Paket; die Abrechnung folgt der Makler- und Bauträgerverordnung.

Für die Praxis heißt das: Wer bereits ein Grundstück besitzt, arbeitet mit einem Bauunternehmen oder Generalunternehmer; wer noch keines hat, findet beim Bauträger ein Rundum-Paket. Die folgende Tabelle stellt die Merkmale nebeneinander. Wie die Wege im Massivbau konkret aussehen, vertieft die Seite Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt.

Checkliste: 12 Prüfpunkte vor dem Bauvertrag

Arbeiten Sie die folgenden Punkte in dieser Reihenfolge ab. Jeder Punkt lässt sich mit wenigen Rückfragen an das Bauunternehmen oder eigenen Recherchen klären. Nutzen Sie die Liste doppelt: einmal zur Vorauswahl, wenn Sie mehrere Betriebe vergleichen, und ein zweites Mal unmittelbar vor der Unterschrift, um sicherzugehen, dass alle Zusagen vertraglich festgehalten sind. Dokumentieren Sie zu jedem Punkt kurz das Ergebnis – so behalten Sie auch bei fünf parallelen Angeboten den Überblick.

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   Handelsregister und Firmenalter

   Prüfen Sie den Eintrag im Handelsregister über das Unternehmensregister, dazu Rechtsform, Gründungsjahr und ob es Umfirmierungen oder Insolvenzhistorie gab.

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   Bonität und Eigenkapital

   Holen Sie eine Wirtschaftsauskunft ein und achten Sie auf stabile Bilanzkennzahlen; ein Bauunternehmen ohne Eigenkapitalpuffer erhöht das Fertigstellungsrisiko.

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   Referenzobjekte besichtigen

   Lassen Sie sich mindestens zwei fertiggestellte Bauvorhaben zeigen und sprechen Sie nach Möglichkeit mit den Bauherren über Bauzeit, Nachträge und Mängelabwicklung.

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   Bau- und Leistungsbeschreibung

   Fordern Sie eine vollständige, prüffähige Bau- und Leistungsbeschreibung an; unklare oder pauschale Positionen sind die häufigste Quelle späterer Nachträge.

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   Festpreis und Preisbindung

   Klären Sie, ob und wie lange der Festpreis gilt und welche Leistungen ausdrücklich ausgenommen sind, etwa Erdarbeiten, Bodenplatte oder Hausanschlüsse.

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   Zahlungsplan nach Baufortschritt

   Der Zahlungsplan muss dem Baufortschritt folgen; nach § 650m BGB darf die erste Rate 90 Prozent der Gesamtsumme nicht übersteigen und eine Absicherung ist vorgesehen.

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   Fertigstellungsbürgschaft

   Verlangen Sie eine Sicherheit für die vertragsgemäße Fertigstellung; ohne Bürgschaft tragen Sie das volle Insolvenzrisiko während der Bauphase.

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   Verbindlicher Bauzeitplan

   Der Vertrag sollte einen festen Fertigstellungstermin samt Regelung zu Verzug und Vertragsstrafe enthalten; ein offenes Bauzeitfenster ist ein Warnsignal.

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   Gewährleistung und Versicherung

   Bei Bauwerken gilt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren; prüfen Sie zusätzlich Betriebshaftpflicht und eine Bauleistungsversicherung des Betriebs.

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    Verbandsmitgliedschaften und Zertifikate

    Mitgliedschaften in Bauverbänden sowie belegte Zertifikate sind Indizien für geprüfte Prozesse, ersetzen aber nie die eigene Bonitäts- und Referenzprüfung.

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    Regionale Verfügbarkeit

    Ein Betrieb mit Sitz oder Baugebiet in Ihrem Bundesland ist bei Baustellenbesuchen und in der Gewährleistung meist schneller erreichbar als ein rein überregionaler Anbieter.

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    Unabhängige Baubegleitung einplanen

    Eine neutrale Baubegleitung dokumentiert Mängel an den maßgeblichen Bauabschnitten; die Kosten von einigen Tausend Euro amortisieren sich oft durch einen vermiedenen Baumangel.